Daň z prodeje nemovitostí: kdo ji musí platit a jak ji vypočítat
Kolik je daň z prodeje nemovitostí?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ovšem nikoli z celkové prodejní ceny, ale pouze ze zisku. To znamená, že dani podléhá pouze kladný rozdíl (pokud vznikne) mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli.
Takže pokud jste nemovitosti dříve koupili za 4 miliony a prodali za 6, budete daň počítat ze 2 milionů.
Kdo je od daně z prodeje nemovitosti osvobozený
Velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozená, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Pokud je nemovitost zahrnutá v obchodním majetku, daň za její prodej musíte platit vždy.
Kdy tedy jako fyzická osoba daň z prodeje nemovitosti platit nemusíte?
1. Jste vlastníkem nemovitosti 5/10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:
- nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
- nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.
Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání.
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky těsně před prodejem, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň platit nemusíte.2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky před prodejem
Pokud jste časový test nesplnili, budete od daně osvobození v případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.
Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:
- doručenou korespondencí (výpisy z bank, účty za energie),
- energiemi či internetem přihlášeným na vaše jméno,
- případně čestným prohlášením souseda.
3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení
Pokud nesplňujete žádnou z předchozích podmínek, máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně osvobozeni.
Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:
- koupě bytu nebo domu,
- rekonstrukci nebo výstavbu na koupeném pozemku,
- splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.
Dvě ze tří zmíněných výjimek se týkají také družstevních bytů:
- Pětiletý časový test platí za stejných podmínek také při prodeji družstevního podílu − osvobozeni jste tehdy, jestliže doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho převodem přesahuje dobu pěti let (pro byty nabyté od 1. ledna 2021 to musí být 10 let, stejně jako u bytů v osobním vlastnictví).
- Pokud všechny peníze z prodeje družstevního podílu využijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby, jste také od daně osvobození.
Prodeje družstevního podílů se tedy netýká pouze výjimka číslo 2 o bydlení v prodávané nemovitosti.
